一、房產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率怎么算?
(一)納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的.
(二)對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況.
對前款所列第(三)項情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算.
二、增值稅稅率有多少種?
目前我國增值稅稅率有以下幾種：
(1)納稅人銷售或者進(jìn)口貨物，除以下第二項、第三項規(guī)定外，稅率為17%。
(2)納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為13%：糧食、食用植物油、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品、圖書、報紙、雜志、飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、金屬礦采選產(chǎn)品、非金屬礦采選產(chǎn)品以及國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
(3)納稅人出口貨物，稅率為零;但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
(4)納稅人提供加工、修理、修配勞務(wù)稅率為17%。
納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅怎樣計算
根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法。
(一)能提供評估價格的計算方法:
土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率
1、“評估價格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;
2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;
3、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行評估的，評估費用不允許扣除;
4、能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
(二)不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的計算方法:
土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率
1、“n”是指購入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù);
2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)〔根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)〕。
(三)既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的計算方法:
土地增值稅應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓收入×核定征收稅率(具體由各省確定)
